Международная консалтинговая компания Colliers International предолагает, что треть из заявленных к вводу в этом году объектов коммерческой офисной недвижимости в установленные сроки введена не будет.

Как считают эксперты, прирост рынка не превысит 75 тысяч м2 офисных площадей - почти такой же, как и в прошлом году. При этом часть самых неудачных проектов рискует остаться заморожеными еще как минимум на год.

«Растягивание сроков ввода объектов, к сожалению, вполне типичная картина для Минска и характерна не только для коммерческой недвижимости», - заявил действующий глава представительства в Республике Беларусь международной консалтинговой компании Colliers International Андрей Алешкин.

Аналитики оценивают 2008 год, как ключевой для рынка офисной недвижимости. Анонсы новых объектов в первом полугодии в огромных количествах поступали от разработчиков, обещая удовлетворить назревавший за долгое время дефицит в этом сегменте.

Согласно ежегодному отчету компании Colliers International, в 2008 году на рынке появилось около 80 тыс. м. кв. современных офисов в 11 новых бизнес-центрах Минска. В 2009 году планировалось, что свою работу начнут еще 14 деловых центров с полезной площадью более 120 тыс. м. кв. «Однако, - считает А. Алешкин, - изменения в мировой экономике, которые повлекли за собой уменьшение потребности арендаторов в офисах, удорожание кредитных ресурсов и некоторые другие негативные факторы, существенно подкорректировали планы девелоперов. По последним оценкам наших аналитиков, в 2009 году ожидается прирост площадей на уровне прошлого года».

Что же представляет собой этот сегмент столичного рынка недвижимости на данный момент? Для нанимателей административных площадей картина по-прежнему складывается не самая радужная.

Общее предложение в столице представляют порядка трех сотен объектов, в которых возможна аренда офисных помещений. Из них более ста объектов, совокупная площадь которых составляет более 1,3 млн м. кв., принадлежит предприятию «Главное хозяйственное управление» Управления делами президента. Еще около 1,25 млн м. кв. приходится на объекты, находящиеся в коммунальной собственности. В большинстве своем это относящиеся к классу «С» административные здания, возведенные в 70-80-е года, с жесткой коридорной системой планировки этажей, отсутствием современных инженерных систем, в которых невозможно разместить необходимые объекты сервиса.

Современные коммерческие офисные площади, в которых так нуждается деловой Минск, на начало второго полугодия 2009 года были представлены более чем 30-ю специализированными офисными зданиями с общей полезной площадью более 300 тыс. м. кв.

Часть офисных помещений расположена на первых этажах жилых и иных зданий. Эти объекты, несмотря на высокое качество планировки, отделки и инженерных систем отдельных офисов, с учетом международного опыта все равно относятся лишь к классам В2 и С.

Выход на свободный рынок таких значительных для Минска площадей, на фоне все более ощутимого влияния на Беларусь изменений в мировой экономике, поставил перед собственниками бизнес-центров вопросы по привлечению арендаторов более серьезно.

«Еще два года назад существовал острый дефицит предложения и желающие стать арендаторами практически выстраивались в очереди. Качество первых объектов было очень низким – сказывалось отсутствие опыта в реализации подобных проектов: неудобные планировки, большие потери площадей, отсутствие парковок и сервисов, а также многие другие факторы, на которые раньше арендаторы не обращали особого внимания, сегодня приводят к их оттоку в более современные и «продуманные» деловые центры, которые ориентированы на комплексное обслуживание бизнеса с гибкой ценовой политикой,» - отметил «Ежедневнику» А. Алешкин.

Для значительного числа дивелоперов снижение платежеспособности компаний и курс на экономию непроизводственных расходов, наложенный на выход новых проектов, впервые с 2000 года создали предпосылки для снижения ставок арендной платы!

Коррекция ставок в сторону понижения началась в ноябре 2008 года. К настоящему моменту снижение оценивается в 15 - 25% для разных классов офисных помещений. «При этом в одном и том же здании ставки могут различаться более чем на 30% за 1 м. кв. – много собственников, и у каждого из них свои ожидания по доходности и индивидуальное понимании текущей рыночной ситуации», - прокомментировал «Ежедневнику» рыночную ситуацию А. Алешкин.

Сегодняшняя же картина выглядит не слишком симпатично: поток громких анонсов новых бизнес-центров, многофункциональных и торговых комплексов иссяк, стройки «замораживаются», а счастливо завершенные объекты остаются пустовать. Недавние непомерные высокие ставки арендной платы и очереди арендаторов забыты – рынок коммерческой недвижимости из рынка продавцов превратился в рынок покупателей.

Комментарий по делу

Глава представительства в Республике Беларусь международной консалтинговой компании Colliers International Андрей Алешкин:

- Девелоперам и владельцам «бумажных» проектов я бы порекомендовал серьезно задуматься о необходимости их реализации, а так же провести анализ и аудит проектов. Необходимо вносить иногда даже ключевые изменения в концепцию и приспосабливаться к потребностям потребителей. Собственникам же бизнес-центров я бы посоветовал пересмотреть подходы к сдаче в аренду в плане анализа каждого конкретного договора под каждое помещение, чтобы обезопасить себя от единовременного оттока арендаторов. Хотелось бы обратить внимание на то, что увеличение привлекательности объектов может быть обеспечено не столько за счет низких ставок аренды, но и за счет различного рода дополнительных услуг и специальных условий. Все это, конечно, общие советы и единого «рецепта» нет. Каждый объект требует индивидуального подхода для обеспечения эффективной работы и в настоящее время и в будущем».